아파트 취득세율 계산, 주택 수·지역·면적으로 갈리는 구조 (2026년 기준)

아파트 취득세율은 집값 하나로 정해지지 않습니다. 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적 세 가지가 함께 세율을 결정합니다. 집값이 같아도 조합에 따라 세율이 세 배 넘게 벌어집니다.

계산 순서만 알면 계약 전에 숫자가 나옵니다. 이 글은 지금 적용되는 세율표와 순서대로 따라가는 계산법, 주택 수 산정에서 빠뜨리기 쉬운 항목을 정리했습니다.

1. 2022년 완화안은 시행되지 않았습니다

먼저 걸러야 할 정보가 있습니다. 2022년 12월 정부는 2주택 중과를 폐지하고 3주택 이상은 6%로 낮추는 안을 발표했습니다.

이 안은 국회를 통과하지 못해 시행되지 않았습니다. 2025년에도 완화를 검토한다는 보도가 나온 것이 현행 세율이 그대로라는 방증입니다. 그런데 발표 당시 정리된 글이 아직 검색 상위에 남아 있어, 8%와 12% 대신 낮은 숫자를 적어 둔 자료를 만나게 됩니다.

예산을 짜는 단계에서 이 차이는 수천만 원입니다. 아래 표가 현재 적용되는 세율입니다.

2. 주택 수와 지역이 세율을 가릅니다

구분	세율
1주택 · 6억 이하	1%
1주택 · 6억 초과 9억 이하	취득가액÷3억×2−3 (%)
1주택 · 9억 초과	3%
조정대상지역 2주택	8%
조정대상지역 3주택 이상	12%
비조정 3주택	8%
비조정 4주택 이상 · 법인	12%

정리하면 조정대상지역에서는 두 번째 집부터, 그 밖의 지역에서는 세 번째 집부터 중과가 걸립니다. 6억에서 9억 구간은 계단식이 아니라 가격을 따라 매끄럽게 올라갑니다. 7억 5,000만 원이면 정확히 2%입니다.

3. 서울은 2025년 10월부터 전역이 조정대상지역입니다

2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구 전역이 조정대상지역으로 지정됐습니다. 서울에서 두 번째 집을 사면 곧바로 8%가 적용된다는 뜻입니다.

경기는 과천·광명·하남·의왕 전역과 성남 세 개 구, 수원 세 개 구, 안양 동안구, 용인 수지구가 해당합니다. 지방 광역시와 세종시는 해제 상태고요.

다만 지정과 해제는 계속 이어지는 항목입니다. 계약 전에 현재 상태를 한 번 더 확인하시기 바랍니다.

4. 전용면적 85㎡가 세율을 한 번 더 나눕니다

취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙습니다. 이 중 농어촌특별세는 전용면적 85㎡를 넘을 때만 과세됩니다.

그래서 같은 가격이어도 면적에 따라 최종 부담이 달라집니다. 아래가 부가세까지 더한 합산 세율입니다.

구분	85㎡ 이하 / 초과
1주택 · 6억 이하	1.1% / 1.3%
1주택 · 9억 초과	3.3% / 3.5%
중과 8% 구간	8.4% / 9.0%
중과 12% 구간	12.4% / 13.4%

8억 원짜리 전용 84㎡ 아파트를 첫 집으로 사는 경우를 넣어 보겠습니다. 본세율 2.33%에 지방교육세 0.23%가 붙고, 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다. 합산 2.57%, 금액으로는 약 2,053만 원입니다.

5. 주택 수 산정과 갈아타기

주택 수를 잘못 세면 세율 전체가 어긋납니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 반면 공시가격 1억 원 이하 주택은 제외됩니다.

새 집을 먼저 사고 살던 집을 파는 갈아타기라면 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 처분해야 중과에서 빠집니다.

2023년 1월 12일부터 조정대상지역도 3년으로 통일됐습니다. 아직 "조정지역은 1년"이나 "2년"으로 적힌 자료가 남아 있으니 주의하시기 바랍니다. 취득 시점에 따라 적용이 달라질 수 있어, 일정이 빠듯하면 관할 세무과에 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 2주택 취득세 중과가 폐지됐다고 들었는데 맞나요?

발표는 있었으나 시행되지는 않았습니다. 2022년 12월 정부안이 국회를 통과하지 못해 현행 중과세율이 그대로 적용됩니다.

Q2. 분양권도 주택 수에 들어가나요?

2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권과 입주권은 주택 수에 포함됩니다. 그 이전에 취득한 것은 포함되지 않습니다.

Q3. 갈아타기를 하면 무조건 중과인가요?

신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 처분하면 중과에서 빠집니다. 기한 안에 팔지 못하면 중과세율로 다시 계산됩니다.

Q4. 전용면적이 왜 세율에 영향을 주나요?

농어촌특별세가 전용면적 85㎡를 넘는 주택에만 과세되기 때문입니다. 본세율은 같아도 합산 세율이 달라집니다.

✅ 계약 전 셀프 체크

• 분양권·입주권·주거용 오피스텔까지 합쳐 주택 수를 셌다
• 사려는 집이 조정대상지역인지 확인했다
• 전용면적이 85㎡를 넘는지 확인했다
• 합산 세율로 실제 납부액을 계산했다
• 갈아타기라면 종전주택 처분 일정을 3년 안으로 잡았다
• 생애최초라면 감면 대상인지 함께 확인했다

지방세법 세율 자료와 2025년 10월 조정대상지역 지정 내용을 참고해 작성했습니다. 작성 기준일은 2026년 8월입니다. 조정대상지역은 지정과 해제가 이어지는 항목이라 계약 전 확인이 필요하며, 신고·납부 기한과 과세표준 적용 기준, 오피스텔·분양권의 세부 산정은 이번 확인 범위에서 원문을 보지 못해 단정하지 않았습니다. 실제 납부액은 위택스 계산기와 관할 시·군·구청 세무과에서 확인하시기 바랍니다.