전세 계약 특약, 적어야 할 문구와 적을 필요 없는 문구 (2026년 기준)

전세 계약 특약은 개수가 아니라 종류가 중요합니다. 주택임대차보호법이 이미 보장하는 항목은 계약서에 적지 않아도 지켜지고, 오히려 그 권리를 포기시키는 특약은 법에 따라 효력이 없는데요. 지면을 써야 할 곳은 따로 있습니다.

이 글은 특약을 두 갈래로 나눕니다. 적을 필요가 없는 것을 먼저 걸러낸 뒤, 반드시 넣어야 할 7가지와 각각을 빠뜨렸을 때 실제로 벌어지는 일을 짚습니다. 계약 직전에 계약서를 놓고 하나씩 대조하는 용도로 쓰시면 됩니다.

1. 법이 이미 지켜 주는 항목은 빼도 됩니다

주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 임차인 쪽으로만 강행되는 규정이라 편면적 강행규정이라고 부릅니다.

아래 네 가지는 계약서에 적지 않아도 법이 보장합니다. 반대로 이를 포기시키는 문구는 적혀 있어도 따를 의무가 없고요.

보장되는 권리	근거 조문
대항력, 우선변제권	제3조, 제3조의2
계약갱신요구권 1회, 갱신 후 2년	제6조의3
차임·보증금 증액 5% 상한	제7조
임차권등기명령	제3조의3

"임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않는다", "증액은 10%로 한다" 같은 문구가 대표적인 무효 특약입니다. 이런 항목에 지면을 쓰는 대신 아래 7가지에 집중하는 편이 낫습니다.

2. 보증금 순위를 지키는 세 문구

첫째, 잔금일 다음 날까지 근저당 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 이 문구가 없으면 잔금을 치른 당일 임대인이 대출을 받아도 막을 근거가 없습니다.

대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 같은 날 설정된 근저당이 한발 앞서는 구조라, 이 하루가 순위를 가릅니다.

둘째, 선순위 근저당은 잔금 지급과 동시에 말소한다. 말소를 조건으로 걸어 두지 않으면 미뤄도 독촉할 근거가 없고, 경매로 넘어갔을 때 배당 순위가 뒤로 밀립니다.

셋째, 임대인의 국세·지방세 체납이 확인되면 계약을 해제하고 보증금 전액을 반환한다. 체납 세금이 보증금보다 먼저 배당되는 경우가 있어서, 이 문구가 없으면 계약 후 체납을 알아도 빠져나올 길이 없습니다.

3. 계약을 되돌릴 수 있게 하는 두 문구

넷째, 전세보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 보증금 전액을 반환한다. 가입 심사는 계약을 맺은 뒤에 진행되는 경우가 많은데요. 이 문구가 없으면 거절 통보를 받고도 계약에 묶입니다.

다섯째, 소유권 이전이나 신탁 등 권리 변동이 있으면 사전에 통지한다. 특히 신탁등기가 되면 보증금을 돌려받을 상대방 자체가 달라질 수 있습니다.

4. 돈으로 직결되는 두 문구

여섯째, 입주 전 발견된 하자는 임대인이 수리하고 수리 기한을 명시한다. "입주 후 하자는 임차인 부담"처럼 뭉뚱그린 문구만 있으면 보일러나 누수 같은 큰 수리에서 실랑이가 벌어집니다.

일곱째, 장기수선충당금은 임대차 종료 시 임대인이 반환한다. 법에도 소유자 반환 의무가 있지만 이 항목은 주택임대차보호법이 아니라 공동주택관리법 영역입니다.

그래서 제10조의 보호를 받지 않고요. 실제로 임차인 부담 특약을 무효로 볼 수 없다고 판단한 하급심도 있습니다.

같은 계약서 안에서도 어느 법이 적용되느냐에 따라 특약의 운명이 갈리는 셈입니다. 반환 문구를 적어 두는 편이 확실합니다. 반환 절차와 거절당했을 때의 대응은 별도 글에서 다뤘습니다.

5. 서명 전후에 처리할 일

계약을 맺은 뒤에는 임대인 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있는 제도가 있습니다. 기준 금액과 열람 가능 기간은 자료마다 설명이 갈리니 관할 세무서에서 확인하시기 바랍니다.

보증금 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 계약은 체결일부터 30일 이내에 전월세 신고를 해야 합니다. 신고하면 확정일자가 자동으로 부여되므로 따로 받으러 갈 필요가 없습니다.

다만 대상 지역이 정해져 있습니다. 수도권 전역과 광역시, 세종시, 제주시, 도의 시 지역이 해당하고 군 단위는 빠집니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 계약서에 불리한 특약이 이미 적혀 있으면 어떻게 되나요?

주택임대차보호법에 위반되면서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 다만 어떤 문구가 여기에 해당하는지는 사안마다 다르므로 다투게 되면 법률 상담을 받으시는 편이 안전합니다.

Q2. 근저당 설정 금지 특약을 어기면 근저당이 무효가 되나요?

이미 설정된 제3자의 권리가 특약만으로 무효가 되지는 않습니다. 계약 해제와 손해배상을 요구할 근거가 되는 것입니다.

Q3. 전입신고와 확정일자는 언제 받아야 하나요?

잔금을 치르고 이사한 날 바로 처리하는 것이 원칙입니다. 대항력이 다음 날 0시에 생기므로 하루라도 미루면 그만큼 순위가 밀립니다.

Q4. 전월세 신고를 하면 확정일자를 따로 안 받아도 되나요?

신고가 완료되면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 다만 신고 대상 지역과 금액 기준에 해당하는 계약이어야 합니다.

✅ 계약 직전 셀프 체크

• 법이 이미 보장하는 항목을 특약에 넣느라 지면을 쓰지 않았다
• 잔금일 다음 날까지 권리 설정 금지 문구를 넣었다
• 선순위 근저당 말소를 잔금 조건으로 걸었다
• 체납 확인 시 해제 문구를 넣었다
• 보증보험 가입 거절 시 해제 문구를 넣었다
• 소유권 이전·신탁 시 사전 통지 문구를 넣었다
• 하자 수리 주체와 기한을 적었다
• 장기수선충당금 반환 문구를 넣었다

「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2·제3조의3·제6조의3·제7조·제10조와 국토교통부 전월세 신고제 자료를 참고해 작성했습니다. 작성 기준일은 2026년 8월입니다. 갱신거절 사유의 인정 범위, 미납 국세 열람의 기준 금액과 시점, 전월세 신고 과태료 금액은 자료마다 설명이 갈려 단정하지 않았습니다. 개별 계약은 공인중개사와 관할 기관, 필요하면 법률 상담을 통해 한 번 더 확인하시기 바랍니다.