중개보수 계산법과 구간이 바뀌는 지점, 어디까지 협의할 수 있나 (2026년 기준)

중개보수는 정해진 금액이 아니라 상한 안에서 협의하는 금액입니다. 법이 정한 것은 "여기까지"라는 선이고, 그 안에서 얼마로 할지는 의뢰인과 개업공인중개사가 정합니다. 상한을 모르면 협의가 성립하지 않습니다.

계산식 자체는 간단합니다. 문제는 구간이 바뀌는 지점에서 금액이 크게 뛰고, 반대로 한도액에 걸려 금액이 평평해지는 구간도 있다는 점입니다. 이 글은 요율표와 계산법, 협의 여지가 큰 구간을 정리했습니다.

1. 매매와 임대차 요율표

거래금액에 상한요율을 곱하면 상한이 나옵니다. 한도액이 있는 구간은 계산값이 한도를 넘어도 한도까지만 받을 수 있습니다.

거래금액	매매·교환 / 임대차
5천만 원 미만	0.6% (한도 25만) / 0.5% (한도 20만)
5천만~1억 미만	0.5% (한도 80만) / 0.4% (한도 30만)
1억~2억 미만	0.5% (한도 80만) / 0.3%
2억~6억 미만	0.4% / 0.3%
6억~9억 미만	0.4% / 0.4%
9억~12억 미만	0.5% / 0.4%
12억~15억 미만	0.6% / 0.5%
15억 이상	0.7% / 0.6%

이 표는 서울시 기준입니다. 중개보수 한도는 시·도 조례로 정하기 때문에 지역에 따라 다를 수 있습니다. 거주 지역 조례의 요율표를 함께 확인하시기 바랍니다.

2. 9억에서 금액이 크게 뜁니다

가장 주의할 지점입니다. 구간이 바뀌면 넘어간 부분에만 새 요율이 붙는 것이 아니라 거래금액 전체에 새 요율이 적용됩니다.

8억 9,000만 원짜리 아파트는 0.4%가 적용돼 상한이 356만 원입니다. 그런데 9억 원이 되면 0.5% 구간으로 넘어가 상한이 450만 원이 됩니다.

집값 1,000만 원 차이에 중개보수 상한이 94만 원 뜁니다. 9억이나 12억 언저리에서 거래한다면 계약 전에 이 계산을 먼저 해 보는 것이 좋습니다.

3. 한도액 때문에 평평해지는 구간

반대 방향의 함정도 있습니다. 5천만~2억 구간은 요율이 0.5%지만 한도액 80만 원이 걸려 있습니다.

1억 6,000만 원이면 계산값이 정확히 80만 원입니다. 그런데 1억 9,900만 원도 계산값은 99만 5,000원이지만 한도에 걸려 여전히 80만 원입니다.

즉 1억 6,000만 원부터 2억 직전까지는 집값이 올라도 상한이 그대로고요. 임대차도 마찬가지로 7,500만 원부터 1억 직전까지 30만 원으로 같습니다.

4. 월세는 환산부터 해야 합니다

월세는 그대로 계산하지 않습니다. 보증금 + (월세 × 100)으로 환산한 금액에 요율을 적용합니다.

이 합이 5천만 원 미만이면 월세에 100 대신 70을 곱합니다. 소액 월세에서 보수가 과하게 나오지 않도록 둔 장치입니다.

사례	상한
매매 6억	0.4% → 240만 원
전세 3억	0.3% → 90만 원
보증금 1,000만 · 월세 30만 (환산 3,100만)	0.5%·한도 20만 → 16만 원

5. 협의 여지가 큰 곳과 별도로 붙는 것

법 구조 자체가 상한 이내에서 협의하도록 돼 있습니다. 한도액이 없는 9억 이상 구간에서 협의 여지가 가장 큽니다. 금액이 클수록 요율 0.1%p 차이가 수십만 원이 되기 때문입니다.

오피스텔에는 예외가 있습니다. 전용 85㎡ 이하이면서 전용 부엌과 화장실, 목욕시설을 갖췄다면 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 적용됩니다. 그 밖의 오피스텔과 토지·상가는 0.9%입니다.

마지막으로 부가가치세와 실비는 별도입니다. 견적을 받을 때 제시받은 금액이 이 둘을 포함한 것인지 반드시 물어봐야 합니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 중개보수는 깎을 수 있나요?

법이 정한 것은 상한이고, 그 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하는 구조입니다. 다만 협의는 계약 전에 해야 실효가 있습니다.

Q2. 9억짜리 집이 8억 9,000만 원짜리보다 중개보수가 얼마나 더 나오나요?

상한 기준으로 356만 원에서 450만 원으로, 94만 원이 더 나옵니다. 구간이 바뀌면 거래금액 전체에 새 요율이 적용되기 때문입니다.

Q3. 월세 중개보수는 어떻게 계산하나요?

보증금에 월세의 100배를 더해 환산합니다. 그 합이 5천만 원 미만이면 100 대신 70을 곱합니다.

Q4. 중개보수는 언제 내나요?

거래대금 지급이 완료된 때가 기준입니다. 다툼을 줄이려면 지급 시기를 계약서에 적어 두는 편이 좋습니다.

✅ 계약 전 셀프 체크

• 거래금액에 해당하는 구간과 상한요율을 확인했다
• 9억이나 12억 같은 구간 경계에 걸리는지 계산해 봤다
• 월세라면 환산액부터 구했다
• 제시받은 금액이 부가세와 실비를 포함한 것인지 물었다
• 우리 지역 조례의 요율표를 확인했다
• 지급 시기를 계약서에 적어 두었다

서울시 부동산정보광장 요율표와 한국공인중개사협회 안내를 참고해 작성했습니다. 작성 기준일은 2026년 8월입니다. 중개보수 한도는 시·도 조례로 정하므로 지역에 따라 다를 수 있으며, 이 글의 요율표는 서울 기준입니다.

실비의 항목과 한도, 상한을 초과해 받았을 때의 제재 내용은 이번 확인 범위에서 원문을 보지 못해 단정하지 않았습니다. 상한을 넘겨 요구받았다면 관할 시·군·구청에 문의하실 수 있습니다.