전월세 신고 대상이 되는 기준과 신고하지 않았을 때

주택 임대차 계약은 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하면 신고 대상입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2가 신고 의무를 세우고, 같은 법 시행령 제4조의3이 그 금액 기준을 채워 넣는 구조입니다. 기한은 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내입니다.

전세 이자를 감당하기 어려워 보증금을 낮추고 월세를 얹는 쪽으로 계약을 고쳐 쓰는 경우가 많아졌는데요. 이때 계약서만 새로 쓰고 신고를 잊는 일이 자주 생깁니다. 금액이 움직인 계약은 기간만 늘린 갱신과 다르게 취급되기 때문입니다.

순서 자체는 간단한데요. 내 계약이 금액 기준에 걸리는지 보고, 체결일에서 30일을 세고, 계약서를 챙겨 신고하면 됩니다. 아래에서 조문을 하나씩 열어 확인해 보겠습니다.

1. 신고 대상을 가르는 금액 기준

시행령 제4조의3 제1항이 정한 대상은 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약입니다. 조문이 두 조건을 「초과하거나」로 묶어 두었는데요. 둘 다 넘어야 하는 것이 아니라 하나만 넘어도 대상이 된다는 뜻입니다.

항목	기준	판단
보증금	6천만원 초과	넘으면 대상
월 차임	30만원 초과	넘으면 대상

법에서 말하는 주택은 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택이고, 주택을 취득할 수 있는 권리도 포함합니다. 다만 이 의무가 전국에 똑같이 걸리는 것은 아닌데요. 법 제6조의2 제2항은 임차가구 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에 적용한다고 적었습니다. 내 집이 그 지역인지는 관할 신고관청에서 확인하시는 편이 확실합니다.

2. 30일은 계약한 날부터 센다

법 제6조의2는 임대차계약당사자가 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 신고관청에 신고하도록 정합니다. 여기서 기준이 되는 날을 잘못 잡는 경우가 많은데요. 잔금을 치른 날도, 짐을 들인 날도 아니라 계약서에 서명한 날이 첫날입니다.

계약과 입주 사이가 두 달 넘게 벌어지는 일정이라면 입주하기도 전에 기한이 지나갈 수 있는데요. 계약서를 받은 자리에서 체결일에 30일을 더해 적어 두시면 그 뒤로는 신경 쓸 일이 줄어듭니다.

3. 신고에서 빠지는 갱신

갱신이라고 해서 모두 신고 대상인 것은 아닌데요. 시행령 제4조의3 제1항은 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약을 대상에서 제외합니다.

기준은 금액이 움직였는지 하나인데요. 보증금과 차임을 그대로 두고 기간만 늘렸다면 빠지고, 보증금을 깎으면서 월세를 붙였다면 들어옵니다. 전세에서 반전세로 넘어가는 계약은 금액이 함께 움직이므로 예외에 해당하지 않습니다.

4. 신고하면 확정일자가 붙는다

신고를 부담으로만 볼 일은 아닌데요. 같은 법 제6조의5 제3항은 신고 접수가 완료되면 주택임대차보호법 제3조의6 제1항에 따른 확정일자를 부여한 것으로 본다고 정합니다. 확정일자를 받으러 따로 움직일 필요가 없어지는 셈이죠.

조건이 하나 붙는데요. 이 효과는 임대차계약서를 제출한 경우로 한정됩니다. 신고 내용만 넣고 계약서를 빼면 확정일자는 따라오지 않습니다. 신고관청은 확정일자부를 작성하거나 확정일자부여기관에 신고 사실을 통보하게 되어 있습니다.

5. 신고하지 않았을 때

과태료는 같은 법 제28조에 있습니다. 제6조의2에 따른 신고를 하지 아니하거나 그 신고를 거짓으로 한 자에게 100만원 이하의 과태료를 부과합니다. 공동신고를 거부한 자도 포함된다고 조문이 못 박아 두었는데요. 임대인과 임차인 어느 한쪽이 미루면 나머지 한쪽도 함께 걸릴 수 있다는 뜻입니다.

상대가 움직이지 않는다면 기다리지 마시고 먼저 신고하시는 편이 낫습니다. 신고는 관할 주민센터에서도 되고, 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 온라인으로도 됩니다. 세부 부과 기준은 사안에 따라 달라질 수 있으니 금액이 걱정된다면 신고관청에 먼저 물어보세요.

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 전월세 신고 대상이 되는 금액 기준은 무엇인가요?

보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약이 대상입니다. 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상이 됩니다.

Q2. 신고 기한은 언제까지인가요?

임대차 계약의 체결일부터 30일 이내입니다. 잔금일이나 입주일이 아니라 계약을 체결한 날이 기준입니다.

Q3. 갱신 계약도 신고해야 하나요?

보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 갱신 계약은 신고 대상에서 제외됩니다. 금액이 바뀌었다면 신고 대상인지 다시 확인해야 합니다.

Q4. 신고하면 확정일자를 따로 받아야 하나요?

임대차계약서를 제출해 신고 접수가 완료되면 주택임대차보호법 제3조의6 제1항에 따른 확정일자를 부여한 것으로 봅니다. 계약서를 제출하지 않으면 이 효과는 적용되지 않습니다.

Q5. 신고하지 않으면 어떻게 되나요?

신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 공동신고를 거부한 자도 포함됩니다.

✅ 계약서 앞에서 셀프 체크

• 보증금이 6천만원을 초과하는가
• 월 차임이 30만원을 초과하는가
• 둘 중 하나만 넘어도 대상이라는 점을 확인했는가
• 체결일에 30일을 더해 기한을 적어 두었는가
• 금액 변동 없이 기간만 연장한 갱신인가
• 신고할 때 임대차계약서를 함께 제출했는가

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2·제6조의5·제28조와 같은 법 시행령 제4조의3을 참고해 작성했으며, 신고 대상 지역의 구체적인 범위와 과태료 세부 부과 기준은 원문을 확인하지 못해 단정하지 않았습니다. 신고 대상 여부와 절차는 관할 신고관청이나 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 한 번 더 확인하시기 바랍니다.