임장비가 법에 없는 이유, 중개보수와 실비의 구조

공인중개사법은 개업공인중개사가 중개의뢰인에게서 받을 수 있는 돈을 중개보수와 실비 두 가지로만 정해 두었습니다. 집을 보여 주는 행위 자체에 값을 매기는 항목은 이 법 어디에도 들어 있지 않습니다.

매물을 보고 나오는 자리에서 별도의 비용을 요구받으면 대부분 판단이 서지 않는데요. 이름이 무엇이든 결국 따질 것은 하나입니다. 제32조가 정한 두 가지 돈 가운데 어디에 해당하는지, 그리고 그 한도를 넘지 않았는지입니다.

1. 중개보수는 무엇에 대한 값인가

공인중개사법 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 적고 있습니다. 보수라는 이름이 붙으려면 중개를 해 주는 일과 이어져 있어야 한다는 뜻입니다.

같은 항에는 단서가 하나 더 붙어 있는데요. 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받지 못합니다. 보수가 중개업무의 결과와 묶여 있다는 점을 조문이 직접 밝혀 둔 셈이죠.

여기서 눈여겨볼 것은 법이 돈의 이름을 두 개만 만들어 두었다는 사실인데요. 나머지 판단은 전부 이 출발점에서 갈라져 나옵니다. 새로운 이름의 비용을 마주쳤을 때 먼저 제32조의 두 항목에 대어 보는 습관이 그래서 중요합니다.

2. 실비로 받을 수 있는 항목은 두 가지뿐이다

두 번째 돈인 실비는 범위가 훨씬 좁은데요. 제32조 제2항은 실비를 받을 수 있는 경우를 두 가지로만 열거해 두었습니다.

실비 항목	내용
중개대상물의 권리관계 등의 확인	등기부·대장을 확인하는 데 실제로 든 비용입니다
계약금등의 반환채무이행 보장	계약금을 맡아 두는 절차에 드는 비용입니다

두 항목 모두 실제로 지출이 발생한 확인·보장 절차를 전제로 하는데요. 집을 보여 주는 시간과 이동은 여기에 들어가지 않습니다. 실비를 청구받으셨다면 어떤 서류를 떼었고 무엇을 보관했는지 물어보시면 됩니다.

3. 한도는 누가 정하나

금액의 상한을 중개사무소가 스스로 정하는 구조는 아닌데요. 제32조 제4항은 주택의 중개에 대한 보수와 실비의 한도를 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도의 조례로 정하도록 하고 있습니다.

주택 외의 중개대상물에 대한 보수는 국토교통부령이 정하는데요. 그래서 "얼마까지가 정상인가"라는 질문의 답은 전국 공통이 아니라 지역별 조례 안에 있습니다.

조례 요율표는 시·도 홈페이지나 국가법령정보센터의 자치법규에서 찾을 수 있습니다. 계약 전에 한 번 열어 두시면 협의할 때 기준이 생기죠.

4. 어떠한 명목으로도 초과는 금지행위다

이 소재의 핵심 조문은 제33조인데요. 제1항 제3호는 "사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위"를 금지행위로 규정합니다.

「어떠한 명목으로도」라는 문구가 들어가 있는데요. 부르는 이름을 바꾸는 방식은 그래서 통하지 않습니다. 새로운 이름을 붙였다고 해서 제32조 밖의 돈이 새로 생기지는 않습니다.

여기서 말하는 「초과」의 기준도 정리되어 있는데요. 법제처 유권해석(안건번호 24-0011, 2024. 6. 5. 회신)은 이 조항의 초과를 법령에서 정하는 중개보수 한도를 초과하여 금품을 받는 행위로 봤습니다. 당사자끼리 맺은 약정이 아니라 법정 한도가 기준선입니다.

제49조 제1항 제10호는 제33조 제1항 제1호부터 제4호까지를 위반한 자를 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다.

5. 이런 논란이 반복되는 구조

같은 논란이 주기적으로 돌아오는 이유는 단순한데요. 중개사무소가 들이는 시간과 비용은 계약이 성사돼야만 회수되는 구조인데, 법은 보수를 중개업무의 결과와 묶어 두었기 때문입니다.

그래서 계약으로 이어지지 않은 활동의 대가를 새 이름으로 만들려는 시도가 반복되는데요. 다만 이름을 만드는 것과 법적 근거가 생기는 것은 다른 문제입니다. 근거가 되려면 법이나 조례가 그 항목을 적어 두어야 합니다.

다음에 비슷한 이름의 비용을 마주치시면 제32조의 두 항목 가운데 어디에 해당하는지부터 보세요. 이 질문 하나로 대부분 정리됩니다.

6. 현장에서 확인할 순서

그 자리에서 조문을 꺼내 다투기는 어렵습니다. 대신 확인 순서를 미리 정해 두면 나중에 판단하기가 훨씬 쉬워지는데요. 네 가지만 챙기시면 충분합니다.

1. 무슨 명목의 돈인지 묻고 문자나 서면으로 남겨 달라고 요청합니다
2. 실비라면 권리관계 확인이나 계약금등의 반환채무이행 보장에 실제로 든 비용인지 확인합니다
3. 영수증이나 현금영수증에 적히는 항목명을 확인합니다
4. 시·도 조례의 보수·실비 한도 안인지 대조합니다

정리가 되지 않으면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·군·구청 부동산중개업 담당 부서에 문의해 보세요. 등록관청이 중개업 감독을 맡고 있는 곳입니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 계약을 하지 않았는데도 중개보수를 내야 하나요?

제32조 제1항은 보수를 중개업무에 관하여 받는 돈으로 정하고 있습니다. 중개업무와 무관한 명목이라면 제32조가 정한 보수에 해당하지 않습니다.

Q2. 실비라고 하면 무조건 내야 하나요?

실비는 중개대상물의 권리관계 등의 확인과 계약금등의 반환채무이행 보장 두 가지에 한정됩니다. 실제로 그 절차에 지출이 발생했는지 확인해 보세요.

Q3. 얼마까지가 한도인지 어디서 보나요?

주택은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례가 한도를 정합니다. 주택 외의 중개대상물에 대한 보수는 국토교통부령이 정합니다.

Q4. 한도를 넘겨 받으면 어떻게 되나요?

제33조 제1항 제3호의 금지행위에 해당합니다. 제49조 제1항 제10호는 이를 위반한 자를 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다.

✅ 계약 전 셀프 체크

• 요구받은 돈의 명목을 문자나 서면으로 남겨 두었는가
• 실비라면 권리관계 확인 또는 반환채무이행 보장에 든 비용인가
• 우리 지역 시·도 조례의 보수·실비 한도를 확인했는가
• 영수증 항목명이 실제로 받은 서비스와 맞는가
• 중개사무소 소재지 시·군·구청 담당 부서를 알아 두었는가

공인중개사법 제32조·제33조·제49조와 법제처 유권해석(안건번호 24-0011)을 참고해 작성했습니다. 시·도별 조례의 구체적인 요율과 실비 한도는 지역마다 달라 금액을 따로 적지 않았습니다. 개별 사안은 국가법령정보센터나 중개사무소 소재지 시·군·구청 부동산중개업 담당 부서를 통해 한 번 더 확인하시기 바랍니다.