외국인 부동산 취득 신고와 토지거래 허가 절차 정리

외국인이 국내 부동산을 취득하면 신고 기한이 30일 이내, 60일 이내, 6개월 이내 세 갈래로 갈립니다. 매매처럼 부동산 거래신고 대상인 계약은 계약체결일부터 30일 이내, 그 밖의 취득 계약은 계약체결일부터 60일 이내이고, 상속이나 경매처럼 계약이 아닌 원인으로 취득했다면 취득한 날부터 6개월 이내입니다.

부동산을 사고파는 절차는 잔금과 등기에서 끝난다고 보기 쉽습니다. 그런데 당사자 한쪽이 외국인이면 관할 시군구에 내야 하는 신고가 한 건 더 붙고, 토지에 따라서는 계약 전에 허가까지 받아야 합니다. 신고를 빠뜨렸을 때와 허가를 빠뜨렸을 때의 결과도 서로 다릅니다.

1. 계약이냐 아니냐가 첫 갈림길이다

외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약을 체결하면 계약체결일부터 60일 이내에 신고관청에 신고해야 하는데요. 다만 여기서 말하는 계약에 매매는 들어가지 않습니다. 매매처럼 부동산 거래신고 대상인 계약은 계약체결일부터 30일 이내에 하는 부동산 거래신고로 처리하기 때문입니다.

그래서 아파트를 매매로 샀다면 30일 이내 거래신고 한 건으로 정리되는데요. 증여처럼 거래신고 대상이 아닌 계약이라면 60일 이내 취득 신고가 따로 필요합니다.

취득 방식	신고 기한
매매 등 거래신고 대상 계약	계약체결일부터 30일 이내
그 밖의 취득 계약	계약체결일부터 60일 이내
상속·경매 등 계약 외 원인	취득한 날부터 6개월 이내

표를 한 문장으로 줄이면 「어떻게 손에 들어왔는지가 기한을 정한다」가 됩니다. 계약서가 있는지, 있다면 거래신고 대상인지 순서대로 따져 보시면 됩니다.

2. 상속과 경매, 국적 변경은 6개월이다

계약 없이 소유권이 넘어오는 경우도 신고 대상인데요. 상속이나 경매처럼 계약 외의 원인으로 부동산등을 취득한 때에는 취득한 날부터 6개월 이내에 신고합니다. 계약서가 없으니 기산점도 계약일이 아니라 취득일이 됩니다.

대한민국 국민, 법인 또는 단체가 외국인등으로 바뀐 경우는 또 다른 갈래인데요. 가지고 있던 부동산을 그대로 보유하려면 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 계속보유 신고를 해야 합니다.

새로 사는 것이 아니라 그대로 두는 것인데도 신고가 필요하다는 점이 여기서 갈립니다. 방아쇠가 부동산 거래가 아니라 신분 변경이라, 부동산 쪽 일로 떠올리지 못해 기한을 놓치는 경우가 생깁니다.

3. 신고가 아니라 허가를 받아야 하는 토지

어떤 토지는 신고가 아니라 허가 대상인데요. 군사기지 및 군사시설 보호구역처럼 국방 목적상 필요한 지역, 지정문화유산과 천연기념물의 보호물 또는 보호구역, 생태·경관보전지역, 야생생물 특별보호구역 안의 토지가 여기에 들어갑니다.

• 국방 — 군사기지 및 군사시설 보호구역 등
• 문화유산 — 지정문화유산·천연기념물의 보호물 또는 보호구역
• 생태 — 생태·경관보전지역
• 야생생물 — 야생생물 특별보호구역

순서도 신고와 다른데요. 허가는 토지취득계약을 체결하기 전에 신청하는 절차라, 계약서를 먼저 쓰고 허가를 나중에 받는 방식이 아닙니다.

허가를 받지 않고 체결한 토지취득계약은 효력이 발생하지 않습니다. 계약금이 오갔더라도 계약 자체가 서지 않는 구조라 되돌리는 과정이 길어집니다.

4. 과태료와 벌칙은 무게가 다르다

어겼을 때 무엇이 붙는지도 갈래마다 다른데요. 60일 이내 취득 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 계약 외 원인 취득과 계속보유 신고를 어긴 경우에는 100만원 이하의 과태료입니다.

허가 쪽은 성격이 다른데요. 허가를 받지 않고 토지취득계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 과태료가 아니라 형사처벌이라 무게가 다르죠.

금액만 보면 크지 않아 보일 수 있습니다. 다만 신고가 빠진 상태로 등기와 대출, 세금 신고가 줄줄이 이어지면 나중에 정리하는 비용이 과태료보다 커집니다.

5. 창구는 한 곳, 정할 것은 계약 유형

신고도 허가 신청도 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 하는데요. 등기소나 세무서가 아니라 시군구청 부동산 담당 부서가 창구입니다. 온라인 접수 가능 여부는 지자체마다 다르니 미리 확인해 보세요.

준비물보다 먼저 정리할 것은 사실 두 가지입니다. 계약으로 취득한 것인지, 그 계약이 거래신고 대상인지만 정해지면 어느 신고인지가 따라옵니다.

외국국적동포도 국적이 대한민국이 아니면 같은 규정을 적용받는데요. 재외동포 체류자격이 있다고 해서 신고 의무가 사라지지는 않습니다. 개별 사정은 관할 시군구에 한 번 더 확인해 두시는 편이 안전합니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 외국인이 아파트를 매매로 사면 60일 이내 신고인가요?

아닙니다. 매매처럼 부동산 거래신고 대상인 계약은 계약체결일부터 30일 이내에 하는 부동산 거래신고로 처리합니다. 60일 이내 취득 신고는 그 밖의 취득 계약에 적용됩니다.

Q2. 상속으로 받은 부동산도 신고해야 하나요?

신고해야 합니다. 상속이나 경매처럼 계약 외의 원인으로 취득한 경우에는 취득한 날부터 6개월 이내에 신고합니다.

Q3. 국적이 바뀌었는데 이미 가진 부동산은 어떻게 하나요?

계속 보유하려면 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 계속보유 신고를 해야 합니다. 새로 취득하는 것이 아니어도 신고 의무가 생깁니다.

Q4. 허가 없이 계약부터 써도 되나요?

허가를 받지 않고 체결한 토지취득계약은 효력이 발생하지 않습니다. 허가 대상 토지는 계약을 체결하기 전에 허가를 신청해야 합니다.

✅ 계약 전 셀프 체크

• 계약으로 취득한 것인지, 계약 외 원인으로 취득한 것인지 구분했습니다
• 매매라면 30일 이내 부동산 거래신고 대상이라는 점을 확인했습니다
• 매매가 아닌 취득 계약이라면 60일 이내 신고 기한을 달력에 적었습니다
• 상속·경매나 국적 변경이라면 6개월 이내 기한을 확인했습니다
• 대상 토지가 허가구역인지 관할 지자체에 물어봤습니다

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 조문과 법제처 생활법령정보, 지자체 민원 안내를 참고해 정리했으며, 허가 처분에 걸리는 기간과 지역별 허가구역 지정 현황은 확인 범위를 벗어나 단정하지 않았습니다. 개별 사안은 부동산 소재지 관할 시군구청에서 한 번 더 확인하시기 바랍니다.