주택 중개보수는 어떻게 정해지나, 상한요율과 협의의 차이

부동산 계약을 앞두고 중개보수부터 검색해 보셨다면 금액이 제각각이라 더 헷갈리셨을 텐데요. 주택 중개보수는 정해진 정액이 아니라, 거래 유형과 거래금액 구간별 상한요율 이내에서 당사자가 협의해 정하는 금액입니다. 매매·교환은 0.4%에서 0.7%, 임대차 등은 0.3%에서 0.6% 사이에서 구간별로 나뉩니다.

계약서에 도장을 찍은 뒤에 보수 이야기를 꺼내면 협의할 자리가 남지 않습니다. 주택인지, 매매인지 임대차인지, 거래금액이 어느 구간에 걸리는지를 먼저 갈라 놓아야 상한액이 나옵니다. 아래에서 순서대로 짚어 보겠습니다.

1. 계산 전에 가려야 할 세 가지

상한액을 뽑으려면 먼저 세 가지가 정해져야 하는데요. 중개대상물이 주택인지, 거래가 매매·교환인지 임대차 등인지, 거래금액이 어느 구간에 걸리는지입니다. 세 가지가 정해져야 읽을 요율 줄이 하나로 좁혀집니다.

• 주택인지 — 주택 요율표는 주택에만 적용됩니다
• 매매·교환인지 임대차 등인지 — 요율표가 서로 다릅니다
• 거래금액 구간 — 구간이 바뀌면 요율과 한도액이 함께 바뀝니다

여기에 조건이 하나 더 붙습니다. 중개대상물이 있는 곳과 중개사무소가 있는 곳이 다르면, 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준을 따릅니다. 같은 집을 두고도 어느 사무소와 계약했는지에 따라 기준이 되는 조례가 달라집니다.

오피스텔처럼 주택이 아닌 중개대상물은 사정이 조금 다른데요. 주택 요율표가 똑같이 적용된다고 미리 짐작하지 않는 편이 좋습니다.

2. 매매·교환 상한요율은 구간마다 다르다

주택 매매·교환 상한요율은 거래금액 구간을 따라 움직이는데요. 낮은 구간에는 요율과 함께 한도액이 붙고, 높은 구간에는 요율만 붙습니다. 아래 표가 구간별 상한입니다.

거래금액 구간	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.6%	25만원
5천만원 이상 2억원 미만	0.5%	80만원
2억원 이상 9억원 미만	0.4%	-
9억원 이상 12억원 미만	0.5%	-
12억원 이상 15억원 미만	0.6%	-
15억원 이상	0.7%	-

가장 낮은 상한요율이 걸리는 구간은 2억원 이상 9억원 미만입니다. 그 위로는 요율이 다시 높아지므로, 거래금액이 구간 경계 가까이에 있을 때는 어느 쪽에 걸리는지부터 확인해 보세요.

3. 임대차 등은 요율이 한 단계 낮다

임대차 등의 상한요율은 매매보다 낮게 짜여 있는데요. 구간을 나누는 경계도 매매와 다릅니다. 같은 거래금액이라도 매매 요율을 그대로 옮겨 계산하면 어긋납니다.

거래금액 구간	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.5%	20만원
5천만원 이상 1억원 미만	0.4%	30만원
1억원 이상 6억원 미만	0.3%	-
6억원 이상 12억원 미만	0.4%	-
12억원 이상 15억원 미만	0.5%	-
15억원 이상	0.6%	-

보증금만 있는 전세는 보증금이 그대로 거래금액이 되어 구간을 찾기가 어렵지 않습니다. 월세가 섞이면 계산이 한 단계 더 붙습니다.

4. 월세가 있으면 거래금액을 먼저 환산한다

보증금 외에 월세가 있는 임대차는 보증금에 월세×100을 더해 거래금액을 냅니다. 합산한 거래금액이 5천만원 미만이면 보증금에 월세×70을 더해 다시 계산합니다. 두 계산의 순서가 바뀌지 않는다는 점이 중요합니다.

처음부터 월세×70으로 계산하는 방법으로 알고 계신 분들이 많은데요. 월세×70은 합산 결과가 5천만원 미만으로 나왔을 때만 쓰는 예외입니다. 먼저 월세×100으로 계산한 뒤, 그 결과를 보고 예외에 해당하는지 판단하시면 됩니다.

월세가 적은 소액 임대차에서 순서가 실제로 문제가 됩니다. 계산을 거꾸로 하면 상한액이 낮게 잡혀 협의의 출발선부터 어긋나게 되죠.

5. 상한요율과 실제 협의요율은 같지 않다

요율표와 조례가 정하는 것은 넘을 수 없는 한도인데요. 각 일방이 실제로 부담하는 금액은 그 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 상한요율을 그대로 적용한 금액이 자동으로 확정되는 구조가 아닙니다.

중개보수는 거래 당사자 쌍방에게 각각 적용됩니다. 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각자 자기 몫을 부담합니다. 한쪽만 낸다고 알고 계셨다면 여기서 한 번 바로잡으셔야 합니다.

협의는 계약 전에 끝내 두는 편이 낫습니다. 적용요율과 부가가치세, 실비 항목을 서면으로 남겨 두시면 나중에 말이 달라질 여지가 줄어듭니다. 부가가치세가 붙는지와 실비 항목은 중개업소 조건에 따라 다르니 미리 물어보세요.

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 중개보수는 상한요율대로 반드시 내야 하나요

아닙니다. 상한요율은 넘을 수 없는 한도이고, 각 일방이 부담할 금액은 그 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다.

Q2. 매수인이나 임차인 한쪽만 부담하나요

중개보수는 중개의뢰인 쌍방에게 각각 적용됩니다. 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각자 자기 몫을 부담하는 구조입니다.

Q3. 월세 거래금액은 언제나 보증금에 월세×70을 더하나요

원칙은 보증금에 월세×100을 더하는 계산입니다. 합산한 거래금액이 5천만원 미만일 때만 보증금에 월세×70을 더해 다시 계산합니다.

Q4. 중개사무소가 다른 지역에 있으면 어느 조례를 따르나요

중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준을 따릅니다.

✅ 계약 전 셀프 체크

• 중개대상물이 주택인지 확인했다
• 매매·교환인지 임대차 등인지 구분했다
• 월세가 있으면 월세×100으로 거래금액을 먼저 계산했다
• 중개사무소 소재지 시·도 조례를 확인했다
• 적용요율과 부가가치세, 실비를 계약 전에 서면으로 확인했다

공인중개사법 시행규칙과 주택 중개보수 상한요율 별표 1을 참고했으며, 개별 계약의 실제 협의요율과 부가가치세 과세 형태, 실비 금액은 거래조건마다 달라 단정하지 않았습니다. 개별 사안은 국가법령정보센터와 중개사무소 소재지 시·도 조례, 계약하실 중개사무소에서 한 번 더 확인하시기 바랍니다.