전세금 반환보증 신청 조건과 등기부·건축물대장 확인 순서

전세보증금 반환보증은 신청 기한이 먼저 걸리는 상품인데요. 계약기간의 절반이 지나면 그 계약으로는 다시 신청할 수 없습니다. 기한 안에 들어와 있어도 집 상태와 권리관계가 요건을 채워야 심사가 진행됩니다.

계약서와 등기부등본, 건축물대장을 나란히 놓고 위에서부터 훑으면 확인이 빨리 끝납니다. 어떤 순서로 무엇을 보면 되는지 다섯 단계로 정리했습니다.

1. 신청기한이 지나면 되돌릴 수 없습니다

신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 갱신 계약도 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전이 기한입니다.

이 기한은 다른 요건을 모두 갖췄더라도 되돌릴 수 없습니다. 이사와 정리가 끝난 뒤 알아보면 이미 절반을 넘긴 경우가 적지 않으므로, 계약서에서 잔금지급일과 계약기간을 가장 먼저 확인하시는 편이 좋습니다.

2. 보증 대상 전세보증금과 주택유형을 봅니다

보증 대상이 되는 전세보증금은 수도권은 7억원 이하, 그 밖의 지역은 5억원 이하입니다. 상한을 넘으면 그 계약은 대상에서 빠집니다.

대상 주택은 단독·다가구·다중·연립·다세대·노인복지주택·주거용 오피스텔·아파트입니다. 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용으로 적혀 있는지를 따로 확인해야 합니다.

3. 보증한도는 두 조건을 함께 봅니다

기본 보증한도는 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 금액에서 선순위채권 등을 뺀 만큼인데요. 여기에 더해 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액도 같은 90% 범위 안에 들어와야 합니다.

확인 항목	어디서 보나
주택가격	공시가격·감정평가 등 정해진 산정 방법
선순위채권	등기부 을구의 근저당권 등
합산 조건	전세보증금과 선순위채권의 합

주택가격의 90%라는 부분만 떼어 놓고 보면 보증금 전액이 그대로 보장되는 것으로 읽히기 쉽습니다. 두 조건을 함께 놓고 계산해야 실제로 얼마까지 들어오는지 가늠할 수 있습니다.

4. 거주와 전입신고, 확정일자를 함께 갖춥니다

신청하려는 주택에 실제로 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아 두어야 합니다. 셋 중 하나라도 빠지면 요건을 채우지 못합니다.

전입신고와 확정일자는 서로 다른 절차입니다. 주민센터에서 전입신고를 하면서 계약서에 확정일자를 함께 받아 두면 빠뜨릴 일이 줄어듭니다.

5. 등기부와 건축물대장에서 걸리는 자리입니다

등기부 갑구에 경매나 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 권리침해사항이 적혀 있으면 그 상태로는 심사를 통과하기 어렵습니다. 을구의 선순위채권은 보증한도 계산에 그대로 들어가므로 금액까지 확인해 두는 편이 좋습니다.

아파트를 제외한 주택은 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 합니다. 단독과 다중, 다가구는 다른 세입자의 선순위 보증금까지 합해 추가로 심사하므로, 내 보증금과 근저당만 보고 가입 가능 여부를 스스로 결론 내리기는 어렵습니다.

여기까지 맞춰 두면 상담이 훨씬 빨라집니다. 다만 최종 가입 여부와 보증료는 HUG 심사 결과로 정해지므로, 확인을 마쳤다고 가입이 확정된 것으로 보지는 않는 편이 안전하죠.

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 계약기간의 절반이 지났으면 아예 안 되나요?

신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터, 갱신 계약은 갱신 계약기간부터 절반이 지나기 전이 신청기한입니다. 기한이 지난 계약은 그 계약으로 신청할 수 없습니다.

Q2. 보증금이 상한 안에 들어오면 가입되나요?

상한은 여러 요건 가운데 하나입니다. 보증한도와 권리관계, 건축물대장 요건을 함께 통과해야 하고 최종 인수 여부는 심사로 정해집니다.

Q3. 전입신고만 하면 확정일자는 없어도 되나요?

그렇지 않습니다. 신청 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 모두 갖춰야 합니다.

Q4. 다가구주택은 무엇을 더 보나요?

단독과 다중, 다가구는 다른 세입자의 선순위 보증금까지 합해 추가로 심사합니다. 내 계약의 보증금과 근저당만으로는 판단이 어렵습니다.

✅ 신청 전 셀프 체크

• 잔금지급일과 계약기간을 확인해 절반이 지나지 않았다
• 전세보증금이 지역별 상한 안에 들어온다
• 대상 주택유형에 해당한다
• 등기부 갑구의 권리침해사항과 을구의 선순위채권을 확인했다
• 아파트가 아니라면 건축물대장의 위반건축물 기재 여부를 확인했다

HUG 전세보증금반환보증 상품개요를 참고했으며, 개별 주택가격 산정과 선순위 보증금 총액, 권리관계, 보증료와 최종 인수 여부는 심사 사항이라 단정하지 않았습니다. 개별 사안은 HUG와 취급 금융기관에서 한 번 더 확인하시기 바랍니다.