보증금 증액 상한과 월세 전환율을 따로 계산하는 이유

재계약 협의가 시작되면 임대인이 보내는 조건은 보통 한 줄로 옵니다. 보증금을 올리겠다는 말과 보증금을 줄이는 대신 월세를 받겠다는 말이 함께 섞여 오는데요. 주택임대차보호법은 증액청구와 보증금의 월차임 전환에 서로 다른 조항과 한도를 적용합니다. 두 조건을 한 덩어리로 계산하면 상한을 끝까지 알 수 없습니다.

협의 자리에서 급해지는 쪽은 대개 임차인입니다. 금액을 먼저 보면 조건의 성격을 확인할 틈이 없어지고, 그 상태로 도장을 찍는 일이 생깁니다. 조건을 둘로 갈라 각각의 한도를 계산하는 순서를 정리합니다.

1. 증액청구와 월차임 전환은 다른 조항을 적용받는다

재계약 조건은 두 갈래로 들어옵니다. 기존 차임이나 보증금 자체를 올려 달라는 증액청구와, 보증금을 줄이고 그만큼을 월세로 돌리는 전환인데요. 앞쪽은 제7조, 뒤쪽은 제7조의2가 각각 한도를 정합니다.

두 조건을 나누지 않으면 계산 자체가 성립하지 않습니다. 증액청구의 상한은 약정한 차임이나 보증금을 기준으로 삼고, 전환 상한은 전환되는 보증금만을 기준으로 삼습니다. 곱하는 대상이 다르니 하나의 비율로 묶을 수 없습니다.

받은 문자나 통화 내용을 그대로 적어 두고 두 갈래로 표시해 보는 편이 좋은데요. 임대인이 둘을 함께 제시한 협의에서는 각각 계산한 뒤 더하는 것이 맞는 순서입니다.

2. 증액청구는 시기 제한을 먼저 통과해야 한다

제7조는 금액보다 시기를 먼저 제한합니다. 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못하는데요. 직전 계약일과 직전 증액일을 계약서에서 확인하는 일이 첫 단계가 됩니다.

이 기간을 세는 과정에서 자주 틀리는데요. 증액 합의가 별지나 특약으로 붙어 있으면 계약서 본문 날짜만 보고 기간을 세어 버리기 쉽습니다. 별지와 추가 합의서까지 모두 꺼내 날짜를 적어 두는 편이 안전합니다.

3. 증액 상한은 약정 금액의 20분의 1이다

시기 제한을 지난 협의에서는 금액 상한이 다음 기준입니다. 같은 조는 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못하도록 정하는데요. 기준이 되는 금액은 지금 약정된 차임이나 보증금입니다.

상한을 적용할 때는 무엇을 올리는 협의인지 다시 확인해야 합니다. 보증금을 올리는 협의와 월세를 올리는 협의는 각각 그 약정 금액을 기준으로 상한을 계산합니다. 두 항목을 합친 총액에 한 번 적용하는 방식이 아닙니다.

4. 월차임 전환 상한 산정률은 기준금리에 따라 움직인다

보증금을 월세로 돌리는 조건에는 제7조의2가 적용됩니다. 전환되는 금액에 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2%p 중 낮은 비율을 곱한 월차임 범위를 넘을 수 없는데요. 둘 중 낮은 쪽을 쓰도록 정해 둔 구조입니다.

한국은행은 2026년 10월 22일 기준금리를 3.00%로 유지했습니다. 따라서 2026년 10월 24일 확인 기준 월차임 전환 상한 산정률은 연 5.00%입니다. 계산식은 전환되는 보증금에 5.00%를 곱한 뒤 12개월로 나누는 것입니다.

아래는 현재 산정률을 적용한 계산 예시인데요. 전환되는 보증금 규모별로 월 상한이 어떻게 나오는지 보여 줍니다.

전환되는 보증금	계산상 월 상한
1억원	약 41만 6,667원
2억원	약 83만 3,333원

위 금액은 보증금을 월세로 전환하는 경우의 계산 예시입니다. 기존 월세 자체를 일률적으로 올릴 수 있는 금액은 아닙니다.

산정률은 고정된 비율이 아닌데요. 연 5.00%는 기준금리 3.00%에 연 2%p를 더한 비율이 연 10%보다 낮기 때문에 나온 값이거든요. 협의 시점의 기준금리를 다시 확인하셔야 합니다.

5. 왜 같은 비율로 보이는데 결과가 갈리는가

증액 상한 5%와 전환 상한 산정률 연 5.00%는 지금 비율만 보면 가깝습니다. 그런데 법적 의미와 계산 대상이 달라 결과가 갈리는데요. 앞쪽은 약정 금액의 인상 한도, 뒤쪽은 전환 금액을 월세로 환산하는 한도입니다.

이 구조를 알아 두면 다음 재계약에서도 같은 순서로 확인할 수 있습니다. 조건의 성격을 먼저 가르고, 각 조항의 한도를 따로 계산해 더하는 순서가 기준금리나 금액이 바뀌어도 그대로 유지됩니다. 바뀌는 것은 산정률뿐입니다.

개별 계약에서는 조항 선택 자체가 달라질 수 있는데요. 기존 계약의 증액청구인지 새 계약 체결인지, 계약갱신요구권을 행사한 상태인지, 조례로 더 낮은 상한을 두는 지역인지는 계약서와 관할 기관에서 확인해야 합니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 보증금을 올려 달라는 요구는 언제든 할 수 있나요?

제7조는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못하도록 정합니다. 직전 증액일부터 기간을 세어야 합니다.

Q2. 증액 상한은 얼마인가요?

증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못합니다. 기준이 되는 금액은 지금 약정된 차임이나 보증금입니다.

Q3. 보증금을 월세로 바꿀 때 상한은 어떻게 계산하나요?

전환되는 금액에 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2%p 중 낮은 비율을 곱한 월차임 범위를 넘을 수 없습니다. 2026년 10월 24일 확인 기준 산정률은 연 5.00%입니다.

Q4. 증액 상한과 전환 산정률은 같은 기준인가요?

서로 다른 계산입니다. 증액 상한은 약정한 차임이나 보증금을 기준으로 삼고, 전환 산정률은 전환되는 보증금을 기준으로 삼습니다.

✅ 협의 전 셀프 체크

• 임대인이 제시한 조건을 증액청구와 월차임 전환으로 나눠 적었습니다
• 계약서 본문과 별지에서 직전 계약일과 직전 증액일을 확인했습니다
• 증액 부분에 20분의 1, 즉 5% 상한을 적용해 계산했습니다
• 전환 부분에 연 5.00% 산정률을 적용해 월 금액을 계산했습니다
• 협의 시점의 한국은행 기준금리를 다시 확인했습니다

주택임대차보호법 제7조·제7조의2, 같은 법 시행령 제9조와 한국은행 기준금리 결정문을 참고해 작성했습니다. 개별 계약의 증액청구 여부와 계약갱신요구권 행사 상태, 조례상 더 낮은 상한은 계약서와 관할 기관을 통해 한 번 더 확인하시기 바랍니다.