전세사기 최소보장제, 보증금 3분의 1이 지급액이 아닌 이유

전세사기 피해 보증금 최소보장제가 2026년 11월 13일부터 시행되는데요. 최소보장제는 경매·공매 등을 거쳐 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 그 부족분을 지원하는 제도입니다. 보증금의 3분의 1을 현금으로 일괄 지급하거나 손실 전액을 보전하는 제도는 아닙니다.

피해자 결정을 받고 배당까지 끝났는데 돌려받은 금액이 보증금 근처에도 못 미치는 경우가 많습니다. 그동안은 그 차액을 따로 메울 창구가 없었습니다. 11월 13일에 열리는 창구가 어떤 금액을 어떤 순서로 채워 주는지, 구조부터 정리해 보겠습니다.

1. 최소보장금과 최소지원금은 다른 금액이다

두 낱말이 비슷해 보이지만 가리키는 금액이 다른데요. 최소보장금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 기준 금액이고, 최소지원금은 거기서 이미 회복한 금액을 뺀 나머지입니다. 실제로 통장에 들어오는 쪽은 최소지원금입니다.

그래서 같은 보증금이라도 경매에서 얼마를 받았는지에 따라 최종 지원액이 달라집니다. 배당을 많이 받았을수록 추가로 받는 금액은 줄어듭니다. 두 낱말을 같은 것으로 읽으면 기대액이 어긋납니다.

순서를 정리하면 이렇습니다. 임차보증금의 3분의 1을 먼저 구해 기준선을 잡고, 그다음 이미 회복한 금액을 차례로 빼 나갑니다. 남는 금액이 있을 때만 지원이 발생하고, 회복액이 기준선을 넘으면 지원액은 생기지 않습니다.

2. 최소지원금에서 빠지는 네 가지

차감 항목은 시행령에 정해져 있는데요. 최소보장금에서 아래 네 가지를 뺀 금액이 최소지원금입니다.

차감 항목	내용
대항력 또는 우선변제권 행사액	그 권리를 행사해 이미 받은 금액입니다
임차보증금반환채권 변제액	채권을 통해 변제받은 금액입니다
경매차익	피해주택 매입을 요청한 경우 산정되는 차익입니다
임대료 지원액	그동안 받은 임대료 지원이 들어갑니다

네 항목 모두 이미 손에 들어온 돈이라는 공통점이 있습니다. 중복 지원을 걷어내고 부족분만 채우는 설계이기 때문입니다.

3. 계산 예시로 보는 금액 구조

정책브리핑이 계산 예시를 하나 들어 뒀는데요. 임차보증금 1억 5000만 원인 사례에서 최소보장금은 5000만 원입니다. 임차보증금의 3분의 1이 그대로 기준선이 됩니다.

구분	금액
임차보증금	1억 5000만 원
최소보장금	5000만 원
이미 회복한 금액	3000만 원
추가 지원되는 금액	2000만 원

경매 배당금 2000만 원과 경매차익 1000만 원을 합한 3000만 원이 회복액입니다. 최소보장금 5000만 원에서 회복액을 빼면 추가 지원액은 2000만 원이 됩니다. 다만 이 사례는 산식을 보여 주기 위한 설명이라 개인별 확정 지원액이 아닙니다.

4. 신청은 처분 절차가 끝난 뒤에 열린다

시행일이 지났다고 바로 접수가 열리는 구조는 아닌데요. 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 완료된 이후, 그 밖의 경우에는 피해주택의 처분 절차가 완료된 이후에 신청할 수 있습니다.

회복액이 확정돼야 차감할 금액이 정해지기 때문입니다. 절차가 끝나지 않으면 산식의 오른쪽이 비어 있어 금액을 계산할 수 없습니다. 그래서 지금 할 일은 신청서 작성이 아니라 경매·공매 진행 단계를 확인하는 쪽입니다.

5. 제출 서류와 LH 결정 절차

지급과 정산 업무는 LH가 맡는데요. 신청할 때 아래 서류를 제출합니다. 한 번에 모으기 어려운 서류가 섞여 있어 미리 챙겨 두는 편이 낫습니다.

• 피해자 결정문
• 임대차계약서 사본
• 주민등록표 초본
• 피해주택의 등기사항전부증명서
• 배당표 또는 배분계산서
• 임대보증금반환채권 변제 관련 서류

LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정해 신청인에게 통지합니다. 30일 이내에서 한 차례 연장할 수 있습니다. 지급결정이나 지급금액에 이의가 있으면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.

배당표는 경매 절차가 끝나야 발급됩니다. 다른 서류를 먼저 갖춰 두고도 배당표 때문에 신청이 밀리는 일이 생기니, 법원 일정을 함께 확인해 두시기 바랍니다. 통지서를 받은 날짜도 그날 바로 적어 두는 편이 안전합니다.

6. 왜 「3분의 1 일괄 지급」으로 읽히나

제도 이름에 들어간 보장이라는 낱말이 오해를 키우는데요. 보장이라는 말은 결과를 약속하는 어감인데, 실제 설계는 기준선에 미달한 만큼만 채우는 방식입니다.

지원 제도를 읽을 때는 기준 금액과 실제 지급 금액을 분리해서 보는 습관이 도움이 됩니다. 기준 금액은 상한이자 계산의 출발점이고, 지급 금액은 거기서 이미 받은 것을 뺀 결과입니다. 다른 주거 지원 제도를 읽을 때도 같은 순서가 통합니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 전세사기피해자면 누구나 보증금의 3분의 1을 받나요?

아닙니다. 경매·공매 등을 거쳐 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 그 부족분만 지원합니다.

Q2. 경매가 끝나기 전에도 신청할 수 있나요?

신청할 수 없습니다. 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정 완료 이후, 그 밖의 경우에는 피해주택 처분 절차 완료 이후에 신청이 열립니다.

Q3. LH 결정에는 얼마나 걸리나요?

LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정합니다. 30일 이내에서 한 차례 연장할 수 있습니다.

Q4. 결정 금액에 이의가 있으면 어떻게 하나요?

지급결정이나 지급금액에 이의가 있으면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.

✅ 신청 전 셀프 체크

• 전세사기피해자 결정을 받았는지 확인했다
• 경매·공매로 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치는지 계산했다
• 피해주택 처분 절차나 경매차익 산정이 완료됐는지 확인했다
• 피해자 결정문과 배당표를 포함한 제출 서류를 모았다
• 결정 통지를 받은 날과 이의신청 기한을 적어 뒀다

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」과 정책브리핑의 시행령 설명 자료를 참고해 작성했습니다. 개별 피해회복액과 확정 지원액은 사안마다 달라 단정하지 않았습니다. 개별 사안은 LH나 관할 기관을 통해 한 번 더 확인하시기 바랍니다.